El formato retail park está ganando protagonismo en el sector de los centros y parques comerciales. Carlos Alonso, partner de Cushman & Wakefield, nos habla en exclusiva cómo esta evolucionando este formato en España, así cómo el interés inversor que suscita, sin olvidar las tendencias que están mostrando los retailers y operadores que apuestan por este tipo de activos, con especial foco en la omnicanalidad.
Una gran mayoría de los proyectos que ahora mismo están en marcha responden al formato retail park, ¿qué potencial de crecimiento tiene este modelo en España, sobre todo en comparación con la madurez que tiene en otros países?
Carlos Alonso: Tenemos que pensar que el formato Retail Park tiene una inversión, desarrollo y construcción mucho más sencilla que cualquier otro de los formatos de proyectos de Retail. Si lo unimos con la gran demanda que tenemos actualmente de operadores y usuarios, este formato se transforma en uno muy atractivo para los promotores.
Actualmente el segmento de Parques Comerciales está en una fase de crecimiento sin haber llegado aún a su madurez por el momento. España tiene una densidad media de 78 m2/1.000 habitantes lo que nos posiciona en la mitad de la tabla a nivel europeo, lejos aún de países como Francia (120m2/1.000 habitantes) Bélgica (149m2/1.000 habitantes) o Reino Unido (158 m2/1.000 habitantes), que son los países con mayor desarrollo. Por otro lado, países como Italia (con 37m2/1.000 habitantes) o Portugal (con 47m2/1000 habitantes) tienen las densidades bajas por ahora.
En España estimamos que aún tenemos un potencial de crecimiento de entorno al 35% al 40% durante los próximos años para llegar a decir que tenemos un segmento consolidado en Parques Comerciales. Actualmente este mercado crece a un ritmo sostenido de en torno al 8-10% en sus diferentes formatos según el tamaño.
Los parques de medianas han demostrado una gran capacidad de adaptación a los nuevos hábitos de consumo, ¿cuáles son las nuevas tendencias que van a seguir transformando el modelo?
C.A.: Inicialmente, los parques comerciales estaban compuestos por operadores de alimentación, hogar y deporte principalmente. Más tarde comenzaron a implantarse usos relacionados con el ocio y la restauración, que ya se hicieron imprescindibles para cualquier nuevo proyecto. En estos últimos años estamos viendo que esta tipología de proyectos se está orientando también hacia el well-being, con operadores relacionados con la salud, como serían clínicas o pequeños hospitales, entre otros.
Como no podría ser de otra forma, la sostenibilidad cada vez tiene más importancia y se ha hecho imprescindible en cualquier nuevo desarrollo. Incluso en los proyectos más antiguos se están tomando medidas de adaptación al nuevo entorno, energía renovable para el autoconsumo, la reducción de residuos, reducción de la huella medioambiental, reciclaje, recarga de vehículos eléctricos, etc. En cuanto a los operadores, también observamos nuevos conceptos como la moda circular o los productos de segunda mano – tendencias que principalmente vienen de países como Francia, Bélgica y Alemania.
El futuro es buscar la posibilidad de crear experiencias inmersivas al aire libre en un entorno de seguridad para las familias, sinergias entre los operadores, instalaciones de pop ups, playground, etc. Se trata de crear espacios que mejoren la experiencia de compra.
¿Cómo está evolucionando el perfil de los operadores que se están instalando en los parques de medianas?
C.A.: Continuamos con los operadores y usos tradicionales que han venido optimizado y adaptado sus tiendas a la nueva realidad del mercado: la omnicanalidad está presente en prácticamente todas las marcas.
En los dos últimos años han desembarcado en España grandes cadenas a nivel europeo, como Pepco, Action, o KIK, basadas en la venta a bajo precio con volúmenes muy altos de rotación de producto – una tendencia cada vez más común en Europa. Los conceptos low cost, especialmente tras la pandemia, también han tomado mucha fuerza.
La moda sigue siendo una asignatura pendiente en los parques comerciales. También observamos que algunos operadores con implantaciones en centros comerciales empiezan a estudiar el concepto de parque comercial. Sin duda, ésta será una tendencia que terminará llegando, como ha pasado en otros países con un mercado de parques comerciales más maduro – como es el caso de UK o Bélgica.
¿Qué ventajas ofrece este modelo en un entorno omnicanal?
C.A.: El atractivo de un entorno omnicanal, tanto para el consumidor como para el inversor, viene dado por el formato que presenta. Se trata de un formato que ha ido evolucionando desde los últimos años, especialmente durante y post pandemia. La ventaja que proporciona la omnicanalidad es la unión de la comodidad de la compra online con la experiencia sensorial de la compra física. Es por eso que este modelo logra integrar perfectamente conceptos como el Click&Collect o Delivery, gracias también a formatos con espacios de fácil acceso y aparcamiento.
¿Esperan que el segmento de parques de medianas siga siendo uno de los que reciban más interés por parte de los inversores este 2023?
C.A.: Desde el final de la pandemia, el interés de los inversores por parques comerciales ha ido en aumento. En 2020 empezó a crecer el interés, y en 2021 éste se consolidó con las primeras operaciones. En 2022 evolucionamos con operaciones de mayor volumen, y este 2023 esperamos seguir viendo como crece la inversión en parques comerciales.
Actualmente, la demanda de los inversores por adquirir Parques Comerciales de calidad es superior a la disponibilidad de producto, y la rentabilidad exigida a la inversión está en línea con las expectativas el mercado, traduciéndose así en un incremento en las transacciones.
La mayor parte de las adquisiciones está siendo acaparada, principalmente, por inversores de origen francés. Esto se debe al gran conocimiento en Francia por este tipo de activos, al ser uno de los mercados más maduros y con un track record que garantiza una inversión estable.