La transformación del retail avanza hacia modelos en los que las fronteras entre parque comercial, outlet y centro tradicional se difuminan. Así lo destacó Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), durante el desayuno editorial “Parques comerciales y outlets, modelos de éxito”, organizado por la asociación y la revista Centros Comerciales. En su intervención, subrayó que el sector evoluciona hacia formatos más híbridos, capaces de integrar grandes operadores, ocio y restauración bajo fórmulas cada vez más adaptadas al comportamiento del consumidor.
Ceballos recordó que en España existen ya cerca de 600 centros, parques y outlets, una cifra que refleja la consolidación y diversidad del sector. De ellos, alrededor de un centenar corresponden a parques comerciales, el modelo que más ha crecido en los últimos años. “Todavía hay espacio para nuevos proyectos en España y eso es lo que estamos viendo”, apuntó.
Los parques comerciales, protagonistas de los nuevos proyectos de un sector al alza
Según los datos aportados por el presidente de la AECC durante el desayuno, en 1994 existían 93 parques comerciales, que representaban aproximadamente el 15% de la superficie bruta alquilable (SBA) total. Tres décadas después, su peso ha aumentado de forma constante y seguirá creciendo: de los 43 proyectos anunciados entre 2025 y 2027, 35 corresponden a parques comerciales, lo que confirma el protagonismo de este formato en las nuevas promociones.
Esa evolución se refleja también en las previsiones para finales de año, que contemplan la incorporación de diez nuevos proyectos con una superficie conjunta de 126.100 m2 de SBA, lo que elevará el total hasta 16.856.256 m2. La mayoría de estas aperturas corresponden a retail parks de entre 5.000 y 20.000 m2, un formato más ágil y adaptable a las demandas locales, que consolida a los parques comerciales como el segmento más dinámico del retail.
En línea con esta tendencia, el informe Retail Parks & Medianas Superficies elaborado por Savills en mayo de 2025 ya apuntaba a los parques comerciales como el principal motor del crecimiento del retail en España, con una previsión de aumento del 10% en la SBA durante el ejercicio, equivalente a unos 300.000 m2 distribuidos en 21 proyectos. Este crecimiento, concentrado en ciudades secundarias, reflejaba la madurez de un modelo que en 2024 representó el 80% de la SBA inaugurada y que, según las estimaciones de la consultora, alcanzaría el 90% de los nuevos desarrollos previstos para el año.
Por entonces, el parque de activos ascendía a 139 complejos y 3,6 millones de m2 de SBA, equivalentes al 20% de la superficie comercial total del país. Entre los proyectos identificados para 2025 figuraban Señorío Plaza (Illescas, Toledo), Tarraco Centrum (Tarragona), Los Olivos (Cieza, Murcia), Entrenasas (Dos Hermanas, Sevilla), inaugurado en septiembre de 2025, y Puerta de Arganda (Arganda del Rey, Madrid).
Savills atribuía este avance a la capacidad del formato para adaptarse a los hábitos de consumo y a la flexibilidad de sus configuraciones, cada vez más integradas en el entorno urbano. Los nuevos parques presentan superficies más compactas —de unos 17.000 m2 de media frente a los 28.000 m2 anteriores— y una oferta diversificada que combina alimentación, restauración, gimnasios, cuidado de mascotas y entretenimiento familiar.
Entre las marcas que han incrementado su presencia en este tipo de espacios figuran Action, Pepco, Kik, Sprinter o Guaw, junto con operadores internacionales que han apostado por el formato en su llegada a España, como Halfprice (Puerto Venecia, Zaragoza), Acqua&sapone (Nexum Fuenlabrada, Madrid) y Planet Fitness (Vía Sabadell, Barcelona).
En cuanto a los centros outlet, Ceballos subrayó durante el encuentro, su carácter más especializado, con 18 activos operativos en España, equivalentes a algo más del 2% de la SBA total. Su crecimiento es más contenido, pero mantienen un posicionamiento claro como nicho del mercado.
Además, la estrategia de crecimiento se combina con una intensa actividad de readaptación de activos existentes, orientada a modernizar la oferta y adecuarla a los nuevos hábitos de consumo. Solo en 2024 se destinaron más de un millón de euros a proyectos de renovación, lo que confirma la apuesta del sector por reforzar la competitividad de los espacios ya consolidados y mantener su atractivo ante un público cada vez más exigente, en un contexto de crecimiento sostenido de las ventas y afluencias.
La hibridación, clave en la evolución de los modelos de retail
El dinamismo del mercado, explicó, se manifiesta en la coexistencia de distintos desarrollos, desde los parques comerciales clásicos —con grandes medianas y amplios aparcamientos— hasta proyectos que incorporan componentes experienciales y de ocio propios de los centros cerrados. “Hoy incluso cuesta distinguir si un activo es un parque o un centro comercial, y ambos modelos son válidos. Todo depende del mercado y de cómo responder a sus necesidades concretas”, señaló. Añadió además que los dos conceptos pueden complementarse, y que su combinación resulta especialmente eficaz: “Hay centros comerciales con un parque delante, una fórmula que suele ser muy exitosa y aprovecha de manera muy eficiente la edificabilidad”.
Ejemplos como Nassica, en Getafe, o San Sebastián de los Reyes The Style Outlets, ambos gestionados por Neinver y con una oferta consolidada de ocio y restauración, ilustran esta transición hacia modelos que combinan funcionalidad y experiencia. “Los formatos se cruzan —apuntó—; hay operadores como Kiabi que están presentes en ambos, lo que demuestra cómo las fronteras entre parque comercial, outlet y centro tradicional tienden a solaparse”.
Una tendencia que también subrayó Joan Rouras, director de Leasing y Retail de Neinver, durante el mismo desayuno editorial, al analizar cómo la gestión de parques y outlets evoluciona hacia modelos más experienciales y sostenibles, donde la colaboración con las marcas y el uso de datos se convierten en herramientas clave para optimizar la relación con el consumidor.
El análisis del presidente de la AECC se enmarca en un contexto de crecimiento sostenido. Durante el primer semestre de 2025, las ventas aumentaron un 6,1% y las afluencias un 3,4% respecto al mismo periodo del año anterior. Los segmentos con mejor comportamiento fueron restauración (+9,9%), moda y complementos (+6%) y equipamiento del hogar (+4,2%), mientras que ocio y cine continúan recuperando niveles de actividad, en línea con la integración de experiencias en la oferta comercial.
Este escenario responde a una base macroeconómica estable, con un PIB nacional en torno al 2,4% y una confianza del consumidor sólida, factores que sostienen el consumo y la inversión. De hecho, el mercado está demostrando su potencial. El retail, liderado por centros y parques comerciales, se ha situado como el segundo segmento inmobiliario que más inversión concentra, impulsado por el interés del capital extranjero en operaciones de gran volumen. Según CBRE, la inversión total en activos retail en España alcanzó los 1.935 millones de euros hasta septiembre de 2025, un 15% más que en el mismo periodo del año anterior. El sector representa el 15% del volumen total invertido en inmobiliario, que asciende a 12.900 millones de euros. Un crecimiento que responde al incremento del tamaño medio de las transacciones y al dinamismo de los centros y parques comerciales, especialmente en ubicaciones consolidadas y ejes urbanos prime.
No obstante, como recordó Ceballos, la evolución hacia modelos más integrados plantea también nuevos retos de gestión y posicionamiento que exigirán una respuesta coordinada por parte de promotores, operadores e inversores, orientada a garantizar la sostenibilidad y competitividad de los espacios comerciales en un contexto cada vez más cambiante.