La rentabilidad de un centro comercial no depende únicamente de su ubicación o del atractivo de su mix comercial. En un entorno marcado por la eficiencia operativa, la sostenibilidad y la transformación digital, la figura del gestor cobra un papel central en la toma de decisiones estratégicas y en la creación de vínculos duraderos con operadores y visitantes. Esta fue una de las ideas clave del desayuno editorial El valor de la gestión, organizado por la revista Centros Comerciales, medio de la AECC, donde se debatió sobre el papel de la gestión en la evolución del sector.
Desde esta perspectiva, Andrés San José, senior technical manager en Grupo Indotek, aportó la visión de una compañía inversora con presencia internacional y en proceso de expansión en el sur de Europa. Su intervención subrayó la importancia de una gestión activa y comprometida con el entorno como herramienta para maximizar el valor de los activos retail.
Para San José, la gestión de un centro comercial no debe limitarse a las tareas administrativas o a la coordinación de servicios. “Debe implicar una relación directa con los equipos operativos, con los clientes y también con el entorno social en el que se inserta el activo”, explicó. Esta aproximación, más implicada y transversal, permite no solo optimizar la operativa diaria, sino también consolidar el posicionamiento del centro dentro del ecosistema urbano local, tal y como compartió Javier Hortelano, miembro del comité de la AECC, durante el encuentro.
Según el representante de Grupo Indotek, formar parte del tejido social es una condición necesaria para lograr una revalorización sostenida del inmueble. Y así lo manifiesta la estrategia de la compañía, centrada en el largo plazo y en la generación de valor a través de la gestión, más allá de la mera tenencia del activo.
Sube la apuesta por el modelo mixto de gestión
Uno de los temas debatidos en la jornada fue el modelo organizativo más adecuado para la gestión de centros: ¿internalización o externalización? Andrés San José defendió un enfoque mixto, con gestión operativa en manos de empresas especializadas como CBRE o Multi Corporation, pero con una implicación activa del equipo técnico propio de la compañía, responsable de marcar las directrices estratégicas y supervisar la evolución del activo.
Este modelo se aplica en los tres centros comerciales que Indotek posee actualmente en España: Factory Bonaire (Valencia), Vilamarina (Barcelona) y Espacio León (León). En los dos primeros, adquiridos a Merlin Properties en 2023 por unos 23 millones de euros, la gestión operativa recae en Cushman & Wakefield y CBRE, respectivamente, mientras el equipo interno de Indotek marca las directrices de reposicionamiento. En Espacio León, incorporado a la cartera en 2024 tras una operación con Blackstone valorada en torno a 50 millones de euros, la compañía mantuvo a Multi Corporation como gestora del activo, reforzando así la continuidad operativa. En todos los casos, Indotek conserva el control sobre aspectos clave como el CAPEX, el tenant-mix o las actuaciones en sostenibilidad.
Este modelo híbrido ha permitido al grupo avanzar en la reactivación y valorización de estos activos. Factory Bonaire reabrió en febrero de 2025 tras una rehabilitación acelerada posterior a los daños sufridos por una DANA, recuperando una ocupación cercana al 70%. Vilamarina, por su parte, mantiene una base estable de operadores y se posiciona como centro de conveniencia, mientras se preparan actuaciones de mejora. Espacio León, con más de 36.600 m2 de SBA y una afluencia anual de 4,5 millones de visitantes, se ha consolidado como el centro comercial de referencia en Castilla y León, con una ocupación del 93% y contratos de larga duración.
La incorporación de perfiles como Pedro Estellés, asset manager para España, o Miguel Santandreu, country head para España y Portugal, ha reforzado esta estructura. Como explicó San José, “el papel del equipo interno es fundamental. No solo supervisa, sino que también participa directamente en la toma de decisiones, garantizando una visión coherente con los objetivos estratégicos del grupo”. Esta fórmula permite a Indotek beneficiarse del conocimiento operativo de los gestores locales sin renunciar a una gestión activa y alineada con su estrategia de creación de valor a largo plazo.
Una visión que se alinea con la perspectiva compartida por Juan Carlos Martín, head of expansion retail de Pepco, quien en el mismo desayuno editorial destacó la importancia de una gestión coordinada entre propietarios, gestores y operadores como motor del rendimiento comercial.
Tecnología, datos e inteligencia artificial para mejorar el rendimiento
La digitalización y la incorporación de nuevas herramientas tecnológicas también fueron abordadas durante el desayuno. En este punto, Andrés San José destacó el papel creciente de la inteligencia artificial como recurso para mejorar el rendimiento de los activos. “La IA nos permitirá cruzar mejor los datos de los clientes y optimizar el rendimiento de los centros comerciales”, apuntó.
Esta capacidad de análisis avanzado no solo facilita la toma de decisiones más informadas, sino que también abre nuevas oportunidades para personalizar la experiencia del visitante, mejorar la eficiencia energética y adaptar la oferta comercial a las demandas reales del consumidor. Según un estudio de KPMG, el 87% de las empresas que ya han integrado soluciones de inteligencia artificial han experimentado una mayor eficiencia operativa, y el mismo porcentaje reconoce una mejora en la toma de decisiones. Además, el 46% afirma utilizar estas tecnologías en áreas como la atención al cliente o la producción. Por su parte, datos de Adyen indican que la aplicación de inteligencia artificial en pagos digitales y sistemas de recomendación ha incrementado la conversión de ventas hasta en un 6% y ha reducido el fraude en más de un 5%.
En España, los retailers destinaban en 2023 cerca de 850 millones de euros a soluciones de IA y se esperaba que esa inversión creciera a un ritmo del 25% anual en 2024 y 2025, lo que demuestra el compromiso del sector con la innovación tecnológica, según datos compartidos por Puro Marketing.
Los casos de aplicación de IA van más allá del ámbito digital: tecnologías como la visión artificial permiten analizar flujos de consumidores dentro del retail, optimizar el merchandising visual, detectar productos agotados o medir el tiempo de interacción con las zonas de producto. Estas herramientas ya son utilizadas por minoristas mayoristas y grandes cadenas en España para obtener indicadores de comportamiento en tiempo real, reducir costes y mejorar la disponibilidad de producto e ingresos.
Estas posibilidades tecnológicas no solo se quedan en el plano teórico. Su aplicación práctica ya está generando impactos concretos en la gestión de centros comerciales. Operadores como Sonae Sierra han incorporado soluciones de inteligencia artificial para analizar el comportamiento de los clientes, mejorar la toma de decisiones estratégicas y monetizar el tráfico a través de plataformas de retail media. Estos enfoques, como los compartidos por Patricia Gross durante el desayuno editorial El valor de la gestión.