¿Qué papel debe desempeñar el retail en la creación de nuevos desarrollos urbanos basados en el concepto de la ciudad de los 15 minutos?
Jorge Pérez de Leza: Desde el Urban Land Institute (ULI) abordamos el reto de transformar nuestras ciudades en un momento de profunda reconfiguración estructural. El cambio climático, la escasez de vivienda, la transición energética, la evolución de los hábitos de consumo y la aceleración tecnológica nos sitúan ante una coyuntura crítica. Sin embargo, esta convergencia de desafíos también representa una oportunidad para redefinir el modelo urbano del siglo XXI.
En este contexto, desde ULI impulsamos una visión integral y estratégica en la que el retail urbano, la movilidad sostenible, la gestión eficiente del suelo y los desarrollos de usos mixtos se consolidan como palancas clave para generar valor económico, cohesión social y resiliencia ambiental en nuestras ciudades.
Nuestro enfoque se apoya en casos de éxito y aprendizajes obtenidos a través de redes internacionales en América, Europa y Asia. Con este conocimiento contrastado, promovemos soluciones urbanas innovadoras que aborden retos estructurales como la regeneración del tejido urbano, el acceso a la vivienda, la neutralidad climática y la transformación del espacio público.
En este marco, el modelo de ciudades de 15 minutos emerge como una estrategia urbana transformadora. Al centrarse en la proximidad y el desplazamiento a pie, este enfoque permite acelerar la descarbonización, mejorar la asequibilidad, reducir los riesgos climáticos y de salud y promover entornos urbanos más inclusivos y equitativos. Su diseño compacto y de usos mixtos genera sinergias que elevan el valor del suelo, facilitan el uso conjunto de infraestructuras y servicios y habilitan nuevas fuentes de inversión para la comunidad.
En este esquema urbano centrado en las personas, el retail de proximidad adquiere una nueva dimensión. Deja de ser un mero espacio comercial para convertirse en una infraestructura comunitaria, esencial para articular vida urbana, sentido de pertenencia y vitalidad económica.
Proyectos como Dairy Block en Denver o Bellevue Collection en Washington ilustran este cambio de paradigma. Dairy Block ha convertido un antiguo enclave industrial en un vibrante nodo urbano compuesto por callejones peatonales animados con comercio local, espacios culturales, coworking y restauración, demostrando que la escala humana puede ser un poderoso motor de regeneración. Bellevue Collection, por su parte, ha evolucionado desde un centro comercial tradicional hacia un auténtico distrito urbano, combinando vivienda, oficinas, hotelería, cultura y gastronomía en un entorno de alta calidad urbana y conectividad multimodal.
Ambos casos reflejan cómo el comercio prospera cuando se inserta en tejidos urbanos diversos, interconectados y orientados a la experiencia. La clave está en su capacidad de adaptación a las dinámicas locales y su contribución al carácter distintivo de cada comunidad.
El diseño del retail en la ciudad de los 15 minutos debe ser estratégico, bien seleccionado, mixto y flexible, promoviendo modelos que favorezcan la diversidad económica, la sostenibilidad operativa y la activación continua del espacio público. En definitiva, se trata de construir entornos urbanos más ricos, funcionales y humanos.
¿Cuáles son los principales retos para integrar la movilidad sostenible en el urbanismo?
J.P.L: Uno de los retos más relevantes en la planificación urbana contemporánea es la superación de la fragmentación institucional y la desconexión entre la gestión y planificación del suelo y la planificación de la movilidad. La movilidad debe entenderse como una dimensión estructural del desarrollo urbano, no limitada a competencias de transporte autonómicas, estatales y regionales, sino integrada con una única visión homogénea desde las fases iniciales del planeamiento.
Este enfoque requiere la participación de equipos multidisciplinares que aporten una visión integral. La diversidad de perfiles no solo garantiza la solidez técnica de los planes, sino que permite incorporar con eficacia las necesidades sociales mediante procesos participativos estructurados. Casos internacionales como el de París muestran cómo la movilidad activa puede convertirse en el motor de procesos de regeneración urbana. Por su parte, Denver ofrece un ejemplo con la revitalización de sus callejones urbanos, combinando comercio local y actividades culturales, como recoge el informe Navigating Denver’s Connected and Activated Retail Alleys, mejorando así la seguridad y el atractivo de áreas tradicionalmente olvidadas.
Es imprescindible avanzar hacia un nuevo modelo que trascienda la visión tradicional de infraestructura de transporte, apostando por un sistema de movilidad concebido como un ecosistema continuo, seguro y accesible. Caminar, usar la bicicleta o el transporte público deben ser alternativas preferentes dentro de entornos urbanos bien diseñados.
En el contexto español, se presenta una oportunidad para integrar la movilidad sostenible no solo desde el urbanismo, sino también desde la normativa y la financiación. Esto exige la revisión de los planes generales, el fortalecimiento de la conectividad regional y la creación de espacios públicos que favorezcan modos de transporte responsables y sostenibles.
Un ejemplo es el proceso de actualización del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, liderado por la Dirección General del Ayuntamiento, que incorpora el Plan de Movilidad Sostenible Madrid 360, aprobado en 2022. Este plan prioriza la movilidad activa bajo los principios de reducción, cambio y mejora, promoviendo un reparto equitativo del espacio público, el enfoque multimodal y la integración de soluciones tecnológicas como el big data, la regulación inteligente del tráfico o el uso de sensores urbanos para una toma de decisiones más eficiente, con impactos positivos en salud y sostenibilidad.
"Es fundamental establecer incentivos fiscales y
urbanísticos que impulsen proyectos mixtos
con vocación de permanencia y sostenibilidad"
¿Qué medidas proponen para facilitar el desarrollo de usos mixtos, que parecen ser el futuro del urbanismo?
J.P.L: Los desarrollos de usos mixtos representan una respuesta estructural ante los retos que enfrentan las ciudades contemporáneas, al abordar cuestiones como la eficiencia en el uso del suelo, la reducción de emisiones contaminantes y la consolidación de comunidades cohesionadas. No obstante, su implementación exitosa exige una transformación profunda en los marcos regulatorios y financieros que rigen el urbanismo actual.
En el contexto español, los usos mixtos han cobrado un protagonismo creciente en los últimos años, impulsados por la necesidad de regenerar suelos en desuso, revitalizar áreas urbanas obsoletas y responder de manera más integral a las demandas sociales y climáticas. Aun así, persisten importantes barreras, especialmente normativas y administrativas, que dificultan su desarrollo. Una de las principales limitaciones proviene de la legislación urbanística, todavía anclada en esquemas de zonificación rígida heredados del siglo XX. Esta segmentación excesiva del suelo por funciones ha restringido históricamente la posibilidad de crear barrios multifuncionales. Aunque algunas comunidades autónomas han comenzado a introducir instrumentos más flexibles, como los Planes Especiales o las modificaciones puntuales del planeamiento general, en muchos municipios sigue prevaleciendo una visión normativa que obstaculiza la mezcla funcional.
Desde el ULI defendemos la necesidad de avanzar hacia un enfoque más estratégico, flexible y centrado en las personas. Esto requiere reformular tanto la normativa urbanística estatal como la autonómica, de modo que se facilite la integración de usos desde las fases iniciales del diseño urbano, en lugar de contemplarlos como excepciones. Asimismo, es fundamental establecer incentivos fiscales y urbanísticos que impulsen proyectos mixtos con vocación de permanencia y sostenibilidad, al tiempo que se promueve una gobernanza colaborativa que integre a administraciones locales, promotores privados, comunidades vecinales y otros actores clave del territorio.
En España, Madrid Nuevo Norte está demostrando el potencial transformador del modelo de usos mixtos. Este proyecto combina vivienda, oficinas, comercio, equipamientos y espacios públicos, articulados con una estrategia integral de movilidad y sostenibilidad. Su desarrollo confirma que, con liderazgo institucional y una visión de largo plazo, es posible construir entornos urbanos más dinámicos, accesibles y resilientes.
Los beneficios de los usos mixtos trascienden lo económico: fomentan la cohesión social, reducen los desplazamientos obligados y fortalecen la sostenibilidad del modelo urbano. Esta forma de planificación no debe ser una excepción, sino el nuevo estándar del urbanismo del siglo XXI.
A nivel internacional, existen ejemplos que refuerzan esta visión. National Landing, en Virginia, ha emergido como un nuevo distrito innovador dentro del área metropolitana de Washington D.C., donde se combinan residencias, oficinas (entre ellas el campus HQ2 de Amazon), servicios educativos, comercio local, zonas verdes y una red de transporte público mejorada que prioriza la movilidad sostenible. En Atlanta, el proyecto Centennial Yards transforma antiguos terrenos ferroviarios en un entorno urbano de más de 50 hectáreas, con una oferta integrada de vivienda, cultura, deporte, comercio y espacio público, conectado con infraestructuras históricas como la estación central de tren y el estadio Mercedes-Benz. Este modelo promueve la inclusión social mediante la incorporación de viviendas asequibles y la recuperación del centro urbano.
En Europa, King’s Cross, en Londres, se ha consolidado como un referente de desarrollo urbano inclusivo y sostenible. Antiguamente una zona industrial degradada, alberga instituciones académicas, sedes de empresas tecnológicas como Google, centros culturales, viviendas asequibles, comercios independientes y una red extensa de espacios públicos de calidad. Por su parte, el distrito Zuidas, en Ámsterdam, ha apostado por una mezcla funcional equilibrada que incluye vivienda, oficinas, servicios sanitarios, equipamientos educativos y oferta cultural, todo ello con altos estándares de sostenibilidad, conectividad y calidad urbana. Ambos casos reflejan cómo los desarrollos mixtos pueden generar valor económico mientras consolidan comunidades cohesionadas y resilientes.
En definitiva, el urbanismo contemporáneo debe asumir que la integración funcional no es un fin en sí mismo, sino una herramienta indispensable para construir ciudades más humanas, adaptativas y sostenibles.
Muchos centros comerciales nacieron en barrios periféricos y hoy han sido absorbidos por la ciudad. ¿Qué potencial tienen para convertirse en nuevos centros urbanos y en el corazón de sus comunidades?
J.P.L: Los centros comerciales representan una de las grandes oportunidades de regeneración urbana de la próxima década. Nacieron como infraestructuras monofuncionales, muchas veces desconectadas del entorno, pero hoy están insertos en el tejido urbano y pueden desempeñar un papel central en la revitalización de barrios.
El informe del Urban Land Institute en Estados Unidos, Turning Malls into Neighborhoods, documenta múltiples ejemplos donde centros comerciales han sido transformados en comunidades urbanas completas. Es el caso de MainPlace Mall, un centro comercial tradicional ubicado en Santa Ana, que ha sido objeto de una ambiciosa transformación urbana. Este proyecto, liderado por Centennial Real Estate, busca convertir un centro comercial monofuncional en un verdadero distrito urbano. El plan maestro contempla la incorporación de más de 1.900 unidades residenciales, espacios de oficinas, un hotel de 400 habitaciones, zonas verdes, espacios makers, oferta cultural y comercio de proximidad. Además, se prioriza la conectividad peatonal y la integración con el sistema de transporte público de la región. Otro ejemplo es The Witmer, en Arlington, donde se incorporó vivienda sobre un centro comercial preexistente.
Para desbloquear ese potencial es necesario habilitar instrumentos de transformación urbanística que permitan usos mixtos, incentivar la inversión responsable y garantizar que estos espacios se reconecten con su entorno mediante espacio público, equipamientos y accesibilidad.
"Sin una gestión eficaz, transparente y proactiva
del suelo, es imposible responder a los desafíos
de vivienda, inclusión y sostenibilidad"
¿Qué se necesita para agilizar la gestión del suelo y así abordar la escasez de vivienda y de equipamientos?
J.P.L: El suelo es el recurso más preciado de nuestro sector. Sin una gestión eficaz, transparente y proactiva del suelo, es imposible responder a los desafíos de vivienda, inclusión y sostenibilidad.
El informe Emerging Trends in Real Estate Europe 2025 señala la necesidad urgente de reformar la gestión a nivel de administración estatal, regional y autonómica del suelo en muchos países. En el contexto español, los procesos urbanísticos son excesivamente lentos y burocráticos.
Proponemos establecer procedimientos más ágiles que permitan acometer transformaciones urbanas integrales con mayor rapidez y eficacia, incorporar cláusulas de uso social y criterios de asequibilidad en los procesos de movilización de suelo público para asegurar el acceso equitativo a la vivienda y los equipamientos, y fomentar alianzas entre todos los agentes del mercado que ayuden a superar la fragmentación institucional y faciliten una gobernanza compartida y eficiente entre actores públicos y privados.
¿Cómo se pueden incorporar criterios de sostenibilidad desde las fases iniciales del desarrollo del suelo y del planeamiento urbanístico?
J.P.L: La sostenibilidad no debe entenderse como un complemento, sino como uno de los pilares fundamentales del diseño urbano desde sus primeras fases. Esto implica incorporar criterios de eficiencia energética, biodiversidad, resiliencia climática y movilidad sostenible desde el análisis inicial del emplazamiento hasta la gestión a largo plazo de los desarrollos. No se trata únicamente de añadir elementos verdes al final del proceso, sino de reconfigurar la forma en que concebimos, planificamos y ejecutamos el crecimiento urbano.
Nuestro programa estratégico Curtis Infrastructure Initiative del Urban Land Institute Americas, impulsa un enfoque sistémico e integrado de la infraestructura urbana, articulando de forma coherente el suelo, el transporte, la energía, el agua, la digitalización y el entorno natural con el objetivo de mejorar el bienestar colectivo. Esta iniciativa ha generado guías técnicas, procesos de asesoramiento y apoyo financiero a proyectos locales que priorizan la sostenibilidad desde el inicio, promoviendo la colaboración efectiva entre administraciones públicas y actores privados.
Paralelamente, desde ULI Europe, el programa C Change mantiene una hoja de ruta hacia la descarbonización del entorno construido. Fomenta la integración de estrategias net-zero, soluciones basadas en la naturaleza e inclusión social, anticipando los riesgos que conlleva la inadaptación climática de los activos urbanos. Se trata de orientar la inversión hacia modelos más resilientes y regenerativos, capaces de responder a las exigencias actuales sin comprometer el futuro.
Este enfoque se traduce en la práctica mediante acciones concretas: la incorporación temprana de herramientas para la gestión del riesgo climático y la transición de carbono, la planificación de infraestructura verde y movilidad integrada bajo el principio de la “ciudad de 15 minutos”, y el fortalecimiento de la gobernanza local con visión global, a través de programas de capacitación, asesoría técnica y acompañamiento institucional.
Como demuestran casos como el distrito de St. Petersburg (Florida), anticipar criterios de sostenibilidad desde la fase inicial no solo no encarece los desarrollos, sino que eleva su valor a largo plazo, reduce sobrecostes y mejora su aceptación social. En este sentido, incorporar perfiles técnicos especializados en sostenibilidad ambiental, infraestructura resiliente, economía circular y salud urbana desde el inicio del proceso resulta fundamental. Esta visión transversal permite activar mecanismos de financiación verde, medir el desempeño ambiental de forma contunua y generar un entonor de confianza y legitimidad en torno a los proyectos.