El mercado retail en España ha entrado en una fase de estabilidad tras años de transformación, con indicadores positivos como el crecimiento de las rentas, la mejora del sentimiento del consumidor y una oferta limitada. En este contexto, Hines ve una clara oportunidad para el capital institucional. Así lo explica Vanessa Gelado, Senior Managing Director y Head de España y Portugal en Hines, quien subraya que el sector presenta fundamentos sólidos y un potencial de revalorización a medio y largo plazo.
¿Cómo está valorando Hines el mercado retail dentro de su estrategia de inversión en España?
Vanessa Gelado: Consideramos que el retail ha entrado en una nueva etapa de equilibrio tras varios años de transformación. El sector ha demostrado una capacidad de adaptación notable frente a una década de desafíos tan importantes como el auge del e-commerce, la pandemia o la presión inflacionaria, y muestra fundamentos muy sólidos. Observamos señales claras de recuperación: crecimiento de rentas operativas, una demanda más eficiente y sostenida por el crecimiento del empleo y los salarios, así como una mejora general del sentimiento del consumidor. Todo ello, unido a la falta de nueva oferta y al crecimiento demográfico en España, nos lleva a pensar que el retail vuelve a ofrecer una oportunidad clara de inversión.
La OPA voluntaria formulada por el consorcio Helios RE -formado por el fondo Hines European Real Estate Partners III y Grupo Lar- sobre Lar España fue la mayor transacción de retail en Europa en 2024, y refleja nuestra apuesta decidida por este segmento. Esta operación se ejecutó en el momento idóneo, con el socio adecuado, la plataforma indicada y en un entorno de mercado favorable. La cartera, con un 97% de ocupación, sólido crecimiento en ventas y bajos ratios de coste de ocupación, ofrecía un claro potencial de revalorización.
Desde nuestra visión, el retail presenta hoy un momento óptimo para la inversión: precios todavía ajustados, crecimiento de la ocupación y las rentas, y una oferta limitada adaptada a la nueva realidad de la demanda. Esto genera un punto de entrada muy atractivo para el capital institucional en determinados segmentos del sector.
¿Qué tipo de formatos comerciales despiertan más interés desde la óptica del capital core?
V.G: Desde la perspectiva del capital institucional, los formatos que mejor están funcionando son aquellos capaces de adaptarse a las nuevas tendencias y hábitos de consumo. En este sentido, los parques comerciales abiertos, centrados en operadores de alimentación, junto con una oferta combinada de restauración, ocio y servicios de conveniencia, han mostrado una recuperación sólida y sostenida. Aunque este modelo tiene sus raíces en EE.UU., en España está ganando cada vez más tracción ofreciendo una combinación de conveniencia y experiencia integral que atrae y fideliza al cliente y resulta atractiva para los inversores institucionales.
Además, el turismo desempeña un papel fundamental en mercados como el español, especialmente en aquellos centros bien ubicados y que ofrecen una oferta diversificada que va más allá del modelo de compra tradicional. Por todo ello, creemos que este tipo de activos seguirá concentrando el interés del capital, al ofrecer rentas estables y previsión a largo plazo, incluso en entornos económicos más exigentes.
¿Qué peso tienen hoy los costes operativos y las necesidades de CAPEX en las decisiones de compra de activos comerciales?
V.G: Son factores clave en la toma de decisiones de inversión en cualquier activo comercial, pero adquieren una importancia aún mayor en el caso de los centros comerciales.
Dado que los tickets de inversión en este tipo de activos suelen ser elevados, unos costes operativos altos -como los relacionados con mantenimiento, seguridad, gestión, limpieza o gestión-, así como necesidades significativas de inversión en CAPEX para reposicionar los activos son, pueden representar una barrera a la inversión que impacta directamente en la rentabilidad y en la viabilidad de la operación.
En Hines, evaluamos en profundidad estos aspectos antes de tomar una decisión de inversión para asegurar que las adquisiciones sean sostenibles y rentables para nuestros inversores. Cuando se requiere una inversión importante en CAPEX, solemos recurrir a financiación externa que, aunque puede implicar mayores costes o condiciones más exigentes, nos permite optimizar el retorno y mitigar los riesgos asociados.
En definitiva, una estrategia de CAPEX bien planificada puede ser clave para potenciar el crecimiento y la rentabilidad a largo plazo de nuestra inversión.
¿Está evolucionando la relación entre propietarios y operadores hacia una mayor colaboración estratégica?
V.G: La relación entre propietarios y operadores evoluciona hacia un modelo mucho más colaborativo. Cada vez es más habitual alinear los intereses de ambos, superando el enfoque tradicional arrendador-arrendatario. Esta colaboración más estrecha y flexible favorece a ambas partes: permite crear espacios que respondan mejor a las necesidades del retailer y, al mismo tiempo, impulsa la ocupación y la rentabilidad del activo.
Factores como la sostenibilidad o la experiencia del cliente han estrechado aún más esta evolución. Es cada vez más habitual ver cláusulas verdes en los contratos, compartir datos de consumo o coordinarse en estrategias de fidelización, customer journey y campañas de marketing, lo que requiere una coordinación fluida entre ambas partes, especialmente en fases tempranas de diseño o reposicionamiento de activos.
Esta visión compartida permite a los operadores innovar y diferenciarse dentro de la oferta existente, y a los propietarios, asegurar una gestión más eficiente y orientada al largo plazo. El resultado es una mayor estabilidad del activo y una experiencia comercial más sólida y competitiva.
Más allá de los alquileres tradicionales, ¿estáis considerando nuevas fuentes de ingresos como el specialty leasing o la venta de energía?
V.G: Los activos de retail evolucionan constantemente y buscan nuevas vías de ingresos que refuercen su rentabilidad. El specialty leasing, mediante el alquiler de espacios como zonas comunes, pop ups o tiendas temporales, es una fuente habitual de ingresos adicionales, al igual que la comercialización de espacios publicitarios, por ejemplo, a través de pantallas digitales.
También ganan peso otras iniciativas como el alquiler de locales para eventos privados, zonas de coworking o la organización de actividades culturales que atraigan tráfico y generen ingresos vía entradas o patrocinios. A esto se suma la monetización de datos de comportamiento del cliente y el desarrollo de herramientas digitales como apps de fidelización con potencial publicitario.
Por último, la instalación de placas solares permite reducir costes operativos y generar ingresos vendiendo el excedente energético, además de contribuir a posicionar el activo como un espacio eficiente y comprometido con la sostenibilidad.