La transformación del retail en los últimos años ha impulsado a los parques comerciales y a los outlets a ocupar una posición destacada dentro de las nuevas operaciones del sector. Este comportamiento fue analizado por Andrés Candela, counsel de real estate en Hogan Lovells, durante el desayuno editorial “Parques comerciales y outlets, modelos de éxito”, organizado por la AECC y la revista Centros Comerciales, donde examinó los factores que están redefiniendo el interés por esta tipología.
Candela explicó que los parques comerciales han mostrado un desempeño consistente tras la pandemia, hasta convertirse en el formato predominante en los desarrollos. A su juicio, esta evolución responde a que su configuración encaja bien con las necesidades actuales de operadores y propietarios, tanto en ocupación como en funcionamiento diario.
Los datos que demuestran el auge
Según los últimos datos consultados en un informe de Savills especializado en retail parks, publicado en mayo, la evolución del formato confirma la tendencia señalada por Candela. Desde 2020, los parques comerciales concentran una parte creciente de la nueva superficie inaugurada en España, pasando del 60% registrado al inicio del periodo a un 80% en 2024, con una previsión cercana al 90% de los desarrollos estimados para 2025. Para este ejercicio, Savills anticipa la incorporación de alrededor de 300.000 m2 repartidos en 21 proyectos, el 75% situados en ciudades secundarias. La consultora indicaba igualmente que, en mayo, la superficie en parques comerciales superaba los 3,6 millones de m2, con un crecimiento acumulado del 11% en los últimos cinco años y una clara transición hacia desarrollos más compactos —con tamaños medios que han pasado de 28.000 a 17.000 m2— y una oferta orientada a alimentación, servicios, deporte y equipamiento del hogar.
A esta evolución se suma un mayor dinamismo por parte de los operadores, tanto por la entrada de firmas internacionales como por la incorporación de marcas que tradicionalmente habían concentrado su presencia en centros comerciales y que ahora incluyen los parques en sus planes de expansión.
Esta proyección se complementa con los datos más recientes publicados por la AECC en septiembre, que apuntan a un entorno operativo estable y confirman la incorporación de diez nuevas promociones y 126.100 m2 de superficie bruta alquilable a finales de 2025, en su mayoría parques comerciales de entre 5.000 y 20.000 m2.
Los datos coinciden en mostrar un formato en expansión y en explicar por qué los parques comerciales mantienen un peso creciente en los desarrollos del año.
La visión expuesta por Candela se enmarca, además, en las tendencias que el propio sector está identificando en otros foros, como quedó reflejado en la jornada Retail 360 organizada por la AECC, donde se apuntaron necesidades crecientes de modelos de comercialización más flexibles y espacios capaces de integrar distintos usos.
Estas conclusiones son especialmente relevantes para entender el avance de los parques comerciales, cuya estructura —con locales estandarizados, costes operativos más contenidos y una oferta orientada a servicios, alimentación y equipamiento— responde de forma natural a estas demandas. Este contexto ayuda a explicar por qué este formato ha ido ganando presencia en los nuevos desarrollos y en las estrategias de los operadores.
En materia de inversión, el counsel de Hogan Lovells señaló durante el desayuno editorial que el interés por el retail ha vuelto a cobrar impulso tras un periodo en el que la atención del mercado se había desplazado hacia el sector logístico. En su análisis, los parques comerciales se perciben como activos estables, apoyados en contratos de larga duración y en una evolución favorable de las rentas, factores que contribuyen a una mayor visibilidad en los flujos y a un comportamiento predecible del activo.
En relación con los outlets, subrayó que su estructura contractual, basada en un peso significativo de la renta variable, vincula la rentabilidad del activo al comportamiento de las ventas. Este modelo, indicó, favorece una relación estrecha entre propiedad y operadores y resulta especialmente atractivo para inversores que buscan una conexión directa entre gestión y resultados.