Con más de 20 años de experiencia en el desarrollo de proyectos destacados bajo el formato de parque comercial, Bogaris continúa con una importante actividad en la Península Ibérica. Enrique Porta, director nacional de Expansión de la compañía, comenta las claves para llevar a cabo los proyectos de parques comerciales con éxito a largo plazo.
¿Cómo está siendo la evolución de los parques comerciales en España? ¿Cómo ha pasado de formato con menor presencia a modelo de éxito?
Enrique Porta: Bogaris lleva más de 20 años desarrollando proyectos bajo el formato de parque comercial en toda la Península Ibérica. No creo que sea un formato más de éxito que hace 10 o 15 años. Las líneas o requisitos que evaluamos para llevar a cabo estas inversiones se mantienen inalterados en los países donde invertimos. Por ello, contar con la mejor ubicación, con una buena ancla en el proyecto y operadores que complementen una equilibrada oferta al cliente, son requisitos fundamentales desde el punto de vista comercial.
De igual modo, para que estos proyectos sean viables financieramente con una visión de largo plazo, es fundamental que el cliente invierta en el edificio que se le entrega, así como que los periodos de obligados cumplimientos que se exigen sean suficientemente largos para tener una equilibrada seguridad en los retornos del capital invertido.
En algunos casos, se está evolucionando en promover proyectos de parques comerciales con la mentalidad del desarrollo de un centro comercial. Es un error. Son inversiones completamente diferentes y realizarlos en un marco de periodos cortos de obligados cumplimientos o aportando en algunos casos Capex al cliente, rompe los equilibrios financieros y puede suponer un riesgo para la viabilidad a medio plazo de alguno de estos proyectos que se inauguran.
Además de los operadores habituales en estos formatos, ¿están detectando la llegada de nuevos operadores nacionales e internacionales?
Enrique Porta: Además de los operadores habituales de la alimentación y del bricolaje que continúan requiriendo nuevos espacios comerciales, tras la crisis financiera, se redujo la posibilidad de tener dos o más compañías de referencia compitiendo en el mismo sector para incorporarlos a la oferta de los parques comerciales que se promovían. Tras la firma del ancla, completabas los proyectos con empresas potentes del sector de los electrodomésticos, zapaterías, deportes o moda.
Sin embargo, en este último año, existen compañías que han ampliado sus estrategias de apertura no solo dentro de los modelos de desarrollo de los centros comerciales, sino, también, han adaptado sus operaciones con nuevos lay out para entrar en los parques. A ello, tenemos que sumarles nuevas medianas que han entrado en España y Portugal con nuevos conceptos que esperemos que generen más diversidad de ofertas.
“Los ayuntamientos y las entidades
supramunicipales acogen de muy buen
grado el desarrollo de nuestros proyectos”
¿Qué dificultades encuentran para localizar suelo apto para este tipo de proyectos y qué obstáculos en la gestión urbanística? ¿Cuál es el posicionamiento de los ayuntamientos frente a estos nuevos formatos?
Enrique Porta: Por regla general, los ayuntamientos y las entidades supramunicipales acogen de muy buen grado el desarrollo de nuestros proyectos. Conocen nuestra especialización y, sobre todo, tenemos la credibilidad de que realizamos los desarrollos que les presentamos a pesar de las enormes dificultades que trascurren hasta su apertura. Son generadores de inversión y de puestos de trabajo directos e indirectos de calidad, para gente joven, así como para personas que se encuentran en segmentos que tienen más dificultad para regresar al mercado laboral.
La principal dificultad que existe para estos formatos, al igual que para cualquier desarrollo del suelo en nuestro país, es el tiempo en el que se materializan los proyectos. Desde que se inician los procedimientos hasta su culminación con las aperturas pasan años. Existen una red de procedimientos e informes necesarios para poner en marcha estos proyectos de inversión que hacen peligrar en algunas ocasiones su materialización.
En otros países de nuestro entorno, se ha superado el urbanismo de planificación por el de propuesta, y esa parece que es la línea por la que trabajaremos con la administración en los próximos años. Andalucía parte con su nueva Ley del suelo (LISTA) en esta línea. Veremos si su implantación y el resultado es el esperado.