Los cambios que se han producido en los hábitos de compra de los consumidores, las nuevas tendencias en el sector del retail, como la omnicanalidad o la implantación de los centros de usos mixtos, y la necesidad de los centros comerciales de acometer ambiciosos proyectos de remodelación y modernización de sus instalaciones han puesto de manifiesto, en opinión del abogado Luis Pérez Peñas, que el urbanismo no ha evolucionado en la medida que debería para adaptarse a las necesidades de la sociedad actual.
¿El urbanismo actual en España está preparado para acoger nuevos proyectos de centros comerciales?
Luis Pérez Peñas: La mayoría de los centros comerciales existentes en la actualidad han surgido de nuevas ordenaciones urbanísticas al amparo de nuevos planeamientos o de modificaciones puntuales de los anteriores, que han conllevado una complicada, larga y costosa tramitación administrativa, que ha provocado que proyectos de centros comerciales se hayan quedado en el camino, por lo que, en mi opinión, el urbanismo actual no responde a las necesidades actuales que demanda la sociedad en los nuevos proyectos, en especial, por la rigidez y complejidad de la normativa estatal, autonómica y local.
A pesar de que los centros comerciales han actuado como elementos dinamizadores de los nuevos desarrollos urbanos, dotándoles de equipamientos comerciales y de servicios que, a su vez, han contribuido a consolidar dichos desarrollos, en la actualidad, en algunos casos, el uso de centro comercial es un uso especifico y cualificado que requiere para su implantación modificaciones urbanísticas y trámites o informes sectoriales adicionales diferentes de otras actuaciones urbanísticas.
¿Está preparado el urbanismo para acometer proyectos de reestructuración?
Luis Pérez Peñas: Los grandes cambios que estamos viviendo en los últimos años, en especial tras la pandemia y el confinamiento, han modificado de forma acelerada los hábitos de compra potenciando el comercio online y demandando mayor presencia de actividades vinculadas al ocio y a la experiencia.
Para adaptarse a los nuevos tiempos, un importante número de centros comerciales están inmersos en proyectos de reestructuración, que tienen por objeto la redistribución de usos o implantación de otros nuevos que, en muchos casos, no están contemplados en la ordenación urbanística, lo que provoca la necesidad de promover complicadas, largas y costosas modificaciones puntuales de planeamientos generales e incluso de planeamientos de desarrollo.
Como ejemplo, podemos destacar la reestructuración y ampliación de Westfield Glòries, que necesitó de una modificación del Plan de Ordenación Urbanística de Barcelona, la tramitación de un Plan de Mejora Urbana e, incluso, de un Proyecto de Reparcelación y Urbanización, al tratarse de una ampliación y reestructuración integral que afectó también a calles y viario público, todo ello, con el evidente retraso en la puesta en valor de las cuantiosas inversiones que se realizan.
¿Qué medidas administrativas podrían adoptarse para agilizar los proyectos de reestructuración?
Luis Pérez Peñas: El urbanismo no ha evolucionado en la medida que debería haberlo hecho para adaptarse a las necesidades actuales, por lo que, es necesario analizar qué trámites administrativos son realmente imprescindibles para flexibilizar la tramitación urbanística sin alterar la seguridad jurídica.
Esta simplificación podría realizarse aprovechando las nuevas herramientas digitales existentes en la actualidad, eliminando trámites superfluos, dinamizando y reduciendo los plazos de las tramitaciones tanto urbanísticas como de licencias con una mayor implicación y coordinación de las diferentes administraciones y organismos implicados en las mismas.
Para agilizar los proyectos de reestructuración de centros comerciales, es imprescindible flexibilizar el régimen de usos para permitir la implantación de nuevas actividades sin que sea necesario modificar el planeamiento y una mejor coordinación entre las administraciones autonómicas y locales para reducir los plazos de las tramitaciones y concesiones de licencias, que permitan adaptar el mix comercial a las exigencias actuales de los consumidores.
¿Qué operaciones urbanísticas recientes de centros comerciales destacarían?
Luis Pérez Peñas: Destacaría la operación de Vialia de Vigo por tratarse de una gran actuación urbanística sobre una superficie de más de 120.000 metros cuadrados, que ha supuesto la regeneración urbana de un espacio degradado, integrando en el centro urbano de la ciudad una nueva estación ferroviaria conservando la fachada original de 1881, una estación de autobuses y la apertura en 2021 del centro comercial Vialia, que ha contribuido a consolidar el centro urbano de la ciudad con la implantación de actividades comerciales y de ocio.
También destacaría, aunque no se trata de una operación urbanística, la reconversión llevada a cabo en 2019 en el centro comercial Opción en Alcorcón (Madrid), en lo que hoy conocemos como X-Madrid, por haber supuesto la utilización de una infraestructura comercial cerrada y en desuso durante años, en un complejo innovador que ha desarrollado un concepto basado en el ocio experiencial, acorde a las nuevas necesidades.
Por último, destacaría dos operaciones urbanísticas, que actualmente se encuentran en tramitación por parte del Ayuntamiento de Madrid, las relativas a las APE 10.24 “Paseo de la Ermita del Santo” y 02.28 “Nuevo Sur Méndez Álvaro”, que tienen por objeto reconvertir y transformar superficies comerciales en nuevas dotaciones (escuela infantil, centro de mayores y centros culturales) y zonas verdes, permitiendo el desarrollo de otras actuaciones residenciales y de oficinas, que también son demandadas por el sector inmobiliario.