Las valoraciones de activos inmobiliarios de retail e industrial en España han experimentado una corrección significativa en el contexto de un entorno macroeconómico inestable que ha llevado a ajustes en los precios, según se desprende de los datos del cuarto trimestre del índice CBRE, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services de la consultora. Este índice refleja la evolución de las valoraciones de los activos pertenecientes a sociedades cotizadas, socimis y fondos de inversión internacionales valorados regularmente por la consultora.
En lo que respecta a la operativa de high street y centros comerciales, se ha observado una disminución en las valoraciones de los activos del sector retail en 2023, registrando una caída del 5,12% (un -2,51% en el segundo semestre). A lo largo de 2023, se invirtieron en España 1.200 millones de euros, marcando un descenso del 70% en comparación con el año anterior, una disminución del 28% si se excluyen las transacciones de sucursales bancarias que destacaron en 2022.
La elevada actividad del retail en los últimos años ha disminuido la vacancia a los niveles más bajos
En high street, se ha notado una reducción de la vacancia a los niveles más bajos de los últimos años, alcanzando el 3% en Madrid. En cuanto a las ventas de centros comerciales, estas siguen siendo sólidas, un 11,2% por encima de las cifras de 2019, aunque las afluencias están por debajo de los niveles pre-pandemia, con una recuperación lenta del -3,5%.
Las rentabilidades prime han experimentado incrementos notables: 100 puntos básicos (pbs) en high street, 125 pbs en medianas independientes, 150 pbs en centros comerciales y 165 pbs en supermercados en comparación con junio de 2022.
Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España, ha señalado que las valoraciones de activos inmobiliarios han reflejado correcciones importantes en 2023, siguiendo la tendencia iniciada en el segundo semestre de 2022 con la escalada de tipos de interés y su consecuente impacto en el valor. Se espera que durante la primera mitad de 2024 se realicen los últimos ajustes de valor capital para la mayoría de los activos inmobiliarios. No obstante, en la segunda parte del año se anticipa una esperada bajada de tipos de interés, lo que podría impulsar una recuperación de los mercados y estabilizar las valoraciones.
Sector industrial
En el sector industrial, los activos logísticos han experimentado un ajuste de -7,70% en su valoración; específicamente, en el segundo semestre la variación ha sido de -3,87%. La rentabilidad ha estado bajo presión debido al incremento continuo de los tipos de interés, lo que ha llevado a la prime yield a situarse en 5,35% al cierre de 2023, representando un aumento de 60 puntos básicos (pbs) en comparación con finales de 2022.
Las proyecciones para 2024 sugieren que podrían realizarse ajustes menores, y se mantiene la esperanza de que la disminución de los tipos de interés contribuya a la estabilización del mercado en la segunda mitad del año. En términos de demanda, el sector logístico español experimentó una contracción en la absorción de más de 2.060.000 metros cuadrados en 2023, lo que supone un 27% menos que el año anterior.
En cuanto a la inversión, el volumen total alcanzó 1.150 millones de euros, lo que implica una disminución del 50% en comparación con la cifra récord obtenida en 2022.