Los parques comerciales están recibiendo a nuevos operadores, adaptándose a la nueva realidad del mercado. Carlos Alonso, retail park leasing Spain de Cushman & Wakefield, analiza por qué seguirán estando en el punto de mira de los inversores. Los centros outlet están también mostrando una evolución muy positiva.
¿Cómo ha evolucionado el diseño de los parques comerciales para adaptarse a los nuevos hábitos de los consumidores?
Carlos Alonso: La evolución en el diseño de los centros y parques comerciales se ha centrado en adaptarse a las nuevas demandas de los consumidores, priorizando el bienestar, el ocio y la sostenibilidad.
Originalmente los centros y los parques comerciales estaban enfocados en sectores como alimentación, hogar y deporte. Progresivamente, estos espacios van incorporado áreas dedicadas a la salud, como clínicas y pequeños hospitales, así como zonas de ocio y restauración. Además, hay un creciente compromiso con la sostenibilidad, visible en la implementación de energías renovables, iniciativas de reciclaje y reducción de la huella medioambiental.
Por otro lado, los centros y parques también buscan ofrecer una experiencia de compra más rica y variada. Asimismo, el consumo responsable cobra un mayor protagonismo con la introducción de conceptos innovadores como la moda circular y la venta de productos de segunda mano.
¿Cómo se está transformando el perfil de los operadores que se instalan en los parques comerciales?
C.A: La transformación del perfil de los operadores en los parques comerciales en España se manifiesta en la continua adaptación y optimización de los operadores tradicionales a la nueva realidad del mercado, con un enfoque en la omnicanalidad y la experiencia de compra.
En los últimos años, han desembarcado en España grandes cadenas europeas como Pepco, Action, Mr DIY o KIK, que se basan en la venta de productos a bajo precio con alta rotación, una tendencia común en toda Europa.
Tras la pandemia, los conceptos low cost han ganado relevancia y, aunque la moda sigue siendo un sector en evolución en parques comerciales en los cuales solo operadores como Kiabi o C&A están presentes, sí que vemos que se está anticipando una tendencia que podría seguir el modelo de mercados más maduros como el Reino Unido, Alemania o Bélgica con nuevos operadores de moda.
"En los últimos años, han desembarcado
en España grandes cadenas europeas como
Pepco, Action, Mr DIY o KIK"
¿Qué peso está ganando el ocio en estos complejos?
C.A: Multitud de operadores de ocio alternativo como jumpings, realidad virtual, escape rooms, etc., están ya presentes en parques comerciales.
Esta tendencia no solo mejora la experiencia de compra, sino que ayuda a los activos a diferenciarse de la competencia y atraer a más clientes, especialmente frente a los desafíos que presenta el comercio electrónico.
Además, se ha observado que la integración de opciones de ocio en los parques comerciales puede incrementar el gasto promedio de los visitantes, ya que estos tienden a pasar más tiempo aumentando el ticket de compra en sus instalaciones.
¿Van a seguir siendo uno de los segmentos más atractivos para la inversión?
C.A: Desde el final de la pandemia, el interés de los inversores por parques comerciales ha ido aumentando. En 2020 empezamos a ver el interés dándose las primeras operaciones en 2021, seguimos con unos años 2022/23 con operaciones de mayor volumen y durante 2024 seguiremos viendo cómo crece la inversión en parques comerciales.
Estamos inmersos en una situación en la que la demanda de los inversores por adquirir parques comerciales de calidad es superior a la disponibilidad de producto y la rentabilidad exigida a la inversión está en línea con las expectativas del mercado, de ahí que crezca el número de transacciones. Principalmente inversores de origen francés son los que están acaparando la mayor parte de las adquisiciones, debido a su conocimiento sobre este tipo de activos, ya que Francia es uno de los mercados más maduros en cuanto a parques comerciales en Europa y su track record garantiza una inversión estable.
Los centros outlet también ha evolucionado para centrarse más en la experiencia, ¿cómo están avanzando para ser más que meros espacios con descuentos?
C.A: Los outlets están pasando de ser simplemente espacios de descuentos a convertirse en destinos que ofrecen una experiencia más enriquecedora.
Esta transformación se evidencia en la adaptación de su oferta y servicios para satisfacer las expectativas cambiantes de los consumidores, lo que ha resultado en un aumento del gasto promedio. De hecho, los outlets de los principales operadores europeos han experimentado un crecimiento de sus ventas del 11,3% con respecto al primer semestre de 2019 y del 16,9% con respecto al mismo periodo de 2022.
Este rendimiento se ha observado en toda Europa, pero es en la península ibérica donde resalta con mayor fuerza, donde las ventas han observado un crecimiento del 18,7% desde 2019.
Estos cambios implican una mayor atención al detalle en la experiencia de compra, incluyendo una mejora en la presentación de los productos, un enfoque en la calidad del servicio al cliente y la incorporación de actividades y ambientes que fomenten una experiencia de compra más completa.
Todo ello está contribuyendo a que los centros outlet sean percibidos no solo como lugares para encontrar buenos precios, sino como espacios atractivos y comprometidos con ofrecer valor y satisfacción al cliente.
"En la península ibérica las ventas de los outlet
han observado un crecimiento del 18,7% desde 2019"
El sector ha mostrado un muy buen comportamiento especialmente en la península ibérica. ¿Esperan que este dinamismo se mantenga en 2024?
C.A: Con un incremento en 2023 del 8% en ventas y un aumento del 7% en afluencias comparado con 2022 en el portfolio de centros y parques comerciales bajo gestión, se evidencia una recuperación y fortalecimiento del sector.
Esta tendencia al alza se ha atribuido a la adaptación innovadora de los centros comerciales, que han evolucionado para ofrecer una experiencia más integral, combinando elementos de salud, bienestar, entretenimiento y gastronomía. Además, la capacidad de os outlets de adaptar su oferta y servicios también ha resultado en un aumento del gasto de los consumidores.
Es razonable esperar que este dinamismo se mantenga en 2024. La clave radica en la continua innovación y adaptación a las necesidades y preferencias cambiantes de los consumidores. Si los centros comerciales, parques y outlets siguen evolucionando y ofreciendo experiencias de compra atractivas, seguirán atrayendo a los consumidores y manteniendo un rendimiento sólido en el mercado.
¿Se está transformando también el perfil de las marcas que se introducen en el concepto outlet?
C.A: El perfil de las marcas presentes en los outlets está transformándose, así como la comercialización de estos, adaptándose a las nuevas exigencias del mercado. Es muy común encontrar actividades no relacionadas con la moda como restauración, hogar, cosmética y belleza cambiando la tendencia que solo admitía moda en sus primeros pasos. Esta transformación se refleja en una mayor diversidad de marcas que buscan aprovechar la afluencia de clientes atraídos por precios competitivos en productos de calidad, tanto a nivel nacional como internacional.
Estas marcas están empezando a integrar aspectos de bienestar y cuidado personal en sus ofertas, al tiempo que se alinean con prácticas más responsables con el medio ambiente y la comunidad. Esta evolución del perfil de las marcas en los outlets refleja una adaptación a un mercado en constante cambio y una respuesta a las preferencias emergentes de los consumidores.