Lejos de confirmar los pronósticos que durante años anticiparon una pérdida de relevancia del retail como activo de inversión, Annalaura Benedetti, Country Manager de MDSR Investments, sostuvo en el Desayuno Editorial “Inversión en centros comerciales”, organizado por la Revista Centros Comerciales y patrocinado por Sonae Sierra, que el sector atraviesa una etapa de mayor solidez. A su juicio, tanto operadores como inversores vuelven a sentirse cómodos apostando por este mercado, tras una transformación que no ha debilitado al sector, sino que ha contribuido a redefinirlo y sostener su recorrido.
Su intervención apuntó a una idea de fondo: el retail vive una nueva etapa inversora, marcada por una lectura más selectiva del mercado y por la búsqueda de activos capaces de ofrecer estabilidad en un entorno más exigente.
Durante su intervención, Benedetti señaló que el foco inversor ha vuelto a ponerse en los centros comerciales, en un giro que marca distancia respecto a etapas anteriores, más centradas en parques de medianas y activos vinculados a alimentación. En su análisis, este reposicionamiento está estrechamente ligado al coste de capital, que identificó como un factor decisivo en cualquier toma de decisiones.
Este reposicionamiento coincide con la evolución del mercado en España, donde la inversión retail alcanzó en torno a 2.700 millones de euros en 2025, con los centros comerciales concentrando más de la mitad del capital transaccionado, según Savills. El contexto operativo también respalda esta tendencia: las ventas en centros y parques comerciales crecieron un 6% en 2025, hasta 58.524 millones de euros, mientras que las afluencias aumentaron un 2,4%, hasta 1.995 millones de visitas, según la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC).
La reactivación del apetito inversor, según trasladó, no se traduce en una apuesta indiscriminada por todo el retail, sino en una preferencia por aquellos activos capaces de ofrecer mayor estabilidad operativa y una relación más clara entre riesgo y retorno, en un entorno en el que la ocupación de los centros comerciales se mantiene en niveles próximos al 94% en el arranque de 2026, según datos de CBRE.
Usos mixtos: oportunidad y complejidad para el inversor
La evolución del sector también pasa por la incorporación de nuevos usos dentro de los activos comerciales, aunque este movimiento no está exento de dificultades. Benedetti advirtió de que los proyectos mixtos añaden complejidad porque el inversor sigue buscando estabilidad en los retornos y observa con cautela aquellas transformaciones cuyo resultado final aún es incierto.
Aun así, apuntó que existen ejemplos capaces de demostrar el potencial de esta vía cuando la integración responde a una lógica operativa clara. MDSR Investments ha incorporado en Portugal una clínica dentro de un centro comercial, una operación que, según explicó, ha generado buenos resultados al impulsar la demanda de determinados servicios y ampliar la funcionalidad del activo.
El mercado español ofrece, de hecho, señales de esta tendencia. La AECC señalaba que entre 2023 y 2025 estaban previstos 30 proyectos que sumarían más de 890.000 m2 de SBA, en un contexto en el que los desarrollos de usos mixtos ganaban peso dentro de la evolución del sector. Entre las líneas de transformación detectadas figuraban la incorporación de servicios sanitarios, espacios de coworking y otros usos terciarios como hoteles, oficinas o coliving, como parte de una estrategia de diversificación funcional de los activos comerciales.