El mercado español de centros comerciales sigue ofreciendo oportunidades para la inversión, aunque entra en una fase distinta a la de ciclos anteriores. El atractivo del retail ya no se apoya únicamente en el volumen de operaciones o en la vuelta del capital, sino en la capacidad de los activos para adaptarse a un consumidor cambiante y afrontar una gestión cada vez más compleja. Esa fue una de las principales ideas que trasladó Miguel Santandreu, Country Manager de Indotek, durante su participación en el Desayuno Editorial “Inversión en centros comerciales”, organizado por la Revista Centros Comerciales y patrocinado por Sonae Sierra .
A su juicio, los indicadores del mercado mantienen una evolución favorable. La inversión previsiblemente continuará tanto en compraventas como en operaciones de reposicionamiento, en un contexto en el que los operadores demandan mayor flexibilidad para adaptar los espacios a nuevas actividades. La versatilidad del producto se consolida así como uno de los factores determinantes en la toma de decisiones.
Ese escenario convive, sin embargo, con una mayor cautela. Santandreu advirtió de que el contexto macroeconómico sigue condicionando el ritmo de cierre de operaciones. “Los ciclos son más cortos y la volatilidad de los mercados cambia de la mañana a la tarde”, señaló, aunque apuntó que, por ahora, los fundamentales continúan sosteniendo el comportamiento del sector.
Un mercado más selectivo
Durante el encuentro, Santandreu explicó que el mercado no evoluciona de forma homogénea, sino a través de perfiles inversores con estrategias y tolerancias al riesgo diferenciadas. Junto a los fondos especializados en core plus, que protagonizan algunas de las principales operaciones, conviven inversores generalistas y nuevos fondos de equity que han ganado presencia en los últimos años.
Esta diversidad refleja tanto el interés por el retail como un mayor grado de exigencia. No todos los inversores buscan el mismo tipo de activo ni están dispuestos a asumir procesos de transformación, lo que puede ampliar la distancia entre expectativas de precio y capacidad real de inversión, especialmente en un entorno financiero tensionado.
En este punto, Santandreu situó uno de los principales focos de atención. Si la presión sobre la financiación se mantiene, especialmente por la evolución del euríbor, podría frenarse la compresión de yields observada en los últimos trimestres. Este ajuste obligaría a recalibrar las expectativas de los vendedores, ya que no todos los inversores podrán validar determinados niveles de precio.
Aun así, el directivo señaló un cambio en la predisposición. “El apetito de las entidades por financiar proyectos de retail ha vuelto”, afirmó, situando este giro a partir de 2023, cuando las compañías comenzaron a ajustar su lectura del mercado y adoptaron una posición más competitiva.
Según expuso, esta evolución responde al buen comportamiento operativo del sector. La resistencia del consumo y la capacidad de adaptación de los activos han contribuido a que el retail recupere atractivo. Con todo, esta apertura del crédito no elimina la necesidad de analizar con detalle las operaciones, especialmente cuando exigen reposicionamiento o una inversión relevante en CAPEX.
El consumo sostiene el atractivo del retail
Así, el comportamiento de la demanda continúa respaldando al sector. El consumo se mantiene sólido y refleja cambios claros en los hábitos del cliente. “La tendencia del consumidor es hacia la inmediatez, y el sitio donde pueden optimizar su tiempo es el centro comercial”, apuntó Santandreu.
Esta búsqueda de inmediatez explica parte de la vigencia del formato. Los centros comerciales concentran oferta comercial, restauración, ocio y servicios en un mismo entorno, lo que responde a una demanda orientada a optimizar tiempo y desplazamientos. Esta condición refuerza su capacidad para seguir atrayendo operadores e inversores.
Los parques de medianas superficies también se benefician de esta evolución. Su propuesta se ajusta a criterios de accesibilidad y rapidez, mientras que la incorporación progresiva de usos mixtos amplía su alcance y refuerza su encaje en las áreas de influencia. El interés inversor, por tanto, no se limita a una tipología concreta, sino que se extiende al conjunto del retail físico.
La gestión como factor diferencial
Más allá del contexto inversor o del comportamiento del consumo, Santandreu subrayó que el principal elemento de diferenciación entre activos reside en la gestión. La forma en que se explotan y adaptan los espacios es la que determina qué producto resulta competitivo en un entorno en el que el retail exige cada vez más conocimiento del activo, capacidad operativa y adaptación.
Este aspecto adquiere especial relevancia en un parque que muestra signos de madurez. “Los centros empiezan a tener 20 años y ahora es cuando hay necesidad de adaptarse”, explicó. Esta adaptación va más allá de la renovación física e implica revisar el mix comercial, redefinir los espacios e incorporar nuevas actividades, junto con inversiones en CAPEX orientadas a mantener la competitividad.
En este contexto, la creación de valor depende cada vez menos de una lógica pasiva y más de la capacidad de transformación. El reposicionamiento de los activos se convierte en una condición necesaria para sostener rentas, atraer operadores y mantener el interés del capital.