El retail en calle mantiene su atractivo en España, pero lo hace en un mercado cada vez más selectivo. La demanda de operadores sigue activa en los ejes más consolidados, el turismo continúa alimentando el consumo urbano y los inversores mantienen el foco en los activos mejor ubicados. Sin embargo, la escasez de locales disponibles y la baja rotación están limitando el número de operaciones visibles y elevando la competencia por los mejores espacios.
Esta es una de los principales fundamentos del Informe High Street 2025 España, elaborado por Gesvalt y aRetail, que analiza el comportamiento de los ejes comerciales comerciales más relevantes de A Coruña, Barcelona, Bilbao, Madrid, Málaga, Palma de Mallorca, San Sebastián, Sevilla, Valencia, Vigo y Zaragoza. El documento no se limita a las rentas, sino que cruza indicadores inmobiliarios, comerciales, sociodemográficos y turísticos para medir la evolución del retail urbano en los principales mercados del país.
El resultado es una fotografía de un mercado con fundamentos sólidos, pero con menos producto disponible. Las ciudades analizadas combinan crecimiento poblacional, actividad turística, capacidad de consumo y tráfico peatonal en sus zonas centrales. A la vez, muestran una disponibilidad reducida en los ejes prime, lo que condiciona tanto la expansión de marcas como la entrada de inversión.
Madrid y Barcelona concentran la mayor presión de marcas e inversores
En Madrid, la capital alcanzó 3.506.730 habitantes en 2025, un 2,63% más que el año anterior, y registró una renta bruta media de 43.646 euros. La tasa de desempleo se situó en el 6,78% en enero de 2026, por debajo de la media nacional. A este contexto se suma el peso del turismo internacional, que representó el 58,6% de los viajeros y el 65,9% de las pernoctaciones, mientras el gasto medio por turista creció un 13,98%. Estos factores sostienen la actividad comercial en una ciudad donde los ejes de lujo y los de gran consumo funcionan con lógicas distintas, pero con una demanda elevada.
El Barrio de Salamanca concentra el posicionamiento más premium. Ortega y Gasset presenta 41 locales, sin disponibilidad, y un mix en el que la moda representa el 86%, incluyendo un 34% de joyerías y relojerías dentro de esta categoría. En Serrano, el tráfico peatonal alcanza 3.407 peatones en el punto analizado de Serrano 12, 2.956 en Serrano 48 y 2.470 en Serrano 78, con un poder adquisitivo neto por visitante de 20.600 euros y un tamaño medio del hogar de 2,5 personas. En inversión, Serrano registra yields de entre el 3,20% y el 3,50%, mientras Ortega y Gasset y Gran Vía se sitúan entre el 3,50% y el 4%. Preciados se mueve entre el 3,75% y el 4%, y Fuencarral entre el 3,80% y el 4,25%.
La lectura cualitativa del informe apunta a una capital con fuerte demanda internacional, donde el lujo se mantiene concentrado en el Barrio de Salamanca y el centro continúa orientado al segmento mass market y mainstream. Goya ha recuperado protagonismo tras el impacto de la pandemia y Conde de Peñalver ha ganado tracción tras la apertura de Primark. Entre las operaciones destacadas figuran aperturas como Swatch en Gran Vía 39, Pikolinos en Preciados, EseOese en Goya 51, Longines en José Ortega y Gasset 15, Cold Culture en Fuencarral 41 y Messika en Ortega y Gasset 21.
Barcelona presenta una dinámica similar, aunque con una estructura más marcada por el turismo internacional y el peso del lujo. La ciudad cerró 2025 con 1.731.649 habitantes, un 1,71% más que el año anterior, y una renta bruta media de 43.055 euros. El número de viajeros creció un 6,8%, con los turistas internacionales cerca del 83% del total, mientras las pernoctaciones apenas retrocedieron un 0,1%. En este contexto, las principales calles comerciales mantienen una ocupación elevada y algunas de las rentas más altas del país.
Passeig de Gràcia continúa siendo el eje más demandado por las marcas, especialmente por el lujo, con un consumo internacional que representa aproximadamente tres cuartas partes del total en este segmento. La disponibilidad se sitúa en el 2%, con 165 locales y un mix dominado por la moda, que alcanza el 75% de los establecimientos. Portal de l’Àngel, con 72 locales y una disponibilidad del 7%, concentra también una fuerte presencia de moda, con el 71% del mix. Rambla de Catalunya, con 232 locales y un 3% de disponibilidad, combina moda, restauración y servicios, mientras que Portaferrissa se mantiene como una excepción dentro del mercado barcelonés, con una demanda más débil y una disponibilidad del 13%.
Las rentas reflejan esa jerarquía. En Passeig de Gràcia, los locales de menor tamaño pueden alcanzar hasta 600 euros por m2 al mes, mientras que Portal de l’Àngel llega a 550 euros. En Rambla de Catalunya, los máximos se sitúan en 200 euros por m2 al mes. La inversión mantiene niveles muy ajustados, con yields de entre el 3,20% y el 3,50% en Passeig de Gràcia, del 3,50% al 4% en Portal de l’Àngel, del 3,80% al 4,25% en Rambla de Catalunya, del 4,00% al 4,50% en Pelai, del 4,00% al 4,40% en Diagonal y del 4,40% al 4,80% en Portaferrissa. El informe señala, además, un aumento de las operaciones off market y una mayor entrada de inversores patrimoniales en Rambla de Catalunya, con operaciones en niveles próximos o incluso inferiores al 4%.
El turismo y la baja disponibilidad impulsan los mercados regionales
La fortaleza del high street no se limita a Madrid y Barcelona. Málaga confirma el peso creciente de los mercados urbanos apoyados en turismo, conectividad y consumo. La ciudad alcanzó 599.063 habitantes, un 1,3% más, con una renta bruta media de 30.030 euros y una tasa de desempleo del 15,88% en enero de 2026. Marqués de Larios se sitúa entre las calles más caras de España, con rentas cercanas a 2.600 euros por m2 al año y subidas en torno al 10% interanual. El eje presenta un poder adquisitivo neto por visitante de 15.000 euros, un tamaño medio del hogar de 2,5 personas y flujos peatonales de 3.040 personas en Marqués de Larios 1 y 1.780 en Marqués de Larios 14. En inversión, sus yields se sitúan entre el 3,50% y el 3,75%. Entre los movimientos destacados figura la apertura de Alma en Pena en Marqués de Larios.
Palma de Mallorca comparte esa lectura turística, aunque con una segmentación clara entre ejes. La ciudad alcanzó 434.786 habitantes en 2025, un 0,8% más, con una renta bruta media por hogar de 34.970 euros y una tasa de paro del 6,81% en enero de 2026. En 2025 registró 2.632.105 viajeros, con un 88% de visitantes internacionales. Passeig del Born actúa como arteria del lujo, con 42 locales, disponibilidad del 0% y un mix en el que la moda representa el 57%, la restauración el 17% y los servicios el 14%. El poder adquisitivo neto por visitante se sitúa en 18.800 euros y el tamaño medio del hogar en 2,4 personas, con tráficos de 3.450 peatones en Passeig del Born 2 y 4.270 en Passeig del Born 27. Las yields se sitúan entre el 3,80% y el 4,20% en Passeig del Born y entre el 4,25% y el 5,00% en Sant Miquel. La apertura de Lola Casademunt en Born 12 figura entre las operaciones señaladas.
En el norte, Bilbao y San Sebastián muestran dos mercados con alta capacidad de consumo, poca disponibilidad y demanda sostenida. Bilbao cuenta con 351.124 habitantes, una renta familiar media de 53.052 euros y una tasa de paro del 12,23% en enero de 2026. Gran Vía López de Haro concentra 87 locales, con una disponibilidad del 2% y un mix en el que la moda representa el 70%. El tráfico peatonal alcanza 2.930 personas en Gran Vía López de Haro 4, 4.710 en el número 37 y 6.590 en el número 44, con un poder adquisitivo neto por visitante de 20.300 euros y un tamaño medio de hogar de 2,3 personas. En inversión, las yields se sitúan entre el 3,75% y el 4,25%. La salida de Michael Kors de Plaza Moyúa y la posterior entrada de Misako en ese espacio ilustran la rotación en ubicaciones estratégicas, mientras que la entrada de Flabelus confirma el interés de nuevas marcas por el eje.
San Sebastián, por su parte, alcanza 189.866 habitantes y registra una renta bruta media por hogar de 64.281 euros, una de las más elevadas del informe. La tasa de paro se sitúa en el 7,03% en enero de 2026. El mercado donostiarra se apoya en la solvencia de los inquilinos, la estabilidad de los contratos y la fortaleza de ubicaciones como Avenida de la Libertad y Loiola. El volumen de operaciones cerradas creció un 150% en 2025 respecto a 2024, con transacciones en Loiola, Libertad, Arrasate y San Marcial. Las yields se sitúan entre el 4,80% y el 5,25% en Avenida de la Libertad y entre el 4,00% y el 4,50% en Loiola.
Valencia ofrece una lectura de mercado maduro y muy jerarquizado. Calle Colón concentra el máximo interés inversor, con yields de entre el 4,25% y el 4,50%, mientras Juan de Austria se mueve entre el 4,50% y el 4,75%. A diferencia de otras ciudades, el mapa prime apenas ha variado en los últimos cinco años, lo que facilita una lectura clara del riesgo por parte del capital. La venta de los locales de la familia Prieto ha sido una de las operaciones señaladas por el informe. En el ámbito comercial, también destacan la reubicación de Lindt a un local de más de 200 m2 en Juan de Austria y la apertura de Urban Outfitters en Plaza del Ayuntamiento.
En Galicia, A Coruña y Vigo muestran mercados de menor dimensión, pero con una demanda clara en sus ejes principales. A Coruña suma 251.543 habitantes, una renta bruta media de 35.727 euros y una tasa de paro del 10,48% en enero de 2026. Plaza de Lugo presenta 43 locales y una disponibilidad del 0%, con la moda como categoría dominante, con el 63% del mix. La falta de locales ha reducido la actividad transaccional, aunque la demanda de marcas sigue activa. La apertura de Primor en Cantón Grande ha empezado a revalorizar este eje, que comienza a entrar en el radar de operadores que antes no lo contemplaban.
Vigo, por su parte, concentra la demanda en Calle Príncipe y el primer tramo de Urzáiz. El informe apunta a un interés creciente por superficies de mayor tamaño, con marcas como Oysho y Brownie apostando por locales más amplios para implantar conceptos comerciales más completos. En inversión, Príncipe registra yields de entre el 5,00% y el 5,75%, mientras las últimas operaciones en Urzáiz se sitúan en el entorno del 6%. El eje se mantiene como uno de los focos de interés para inversores que buscan posicionarse en Galicia.
Sevilla y Zaragoza completan la lectura nacional con mercados donde la centralidad urbana sigue siendo determinante. Sevilla alcanza 689.423 habitantes, una renta bruta media por hogar de 32.150 euros y una tasa de paro del 15,73% en enero de 2026. Sus principales ejes, O’Donnell, Velázquez y Tetuán, concentran la actividad comercial de mayor centralidad en una ciudad donde el turismo y el consumo local continúan sosteniendo la demanda. Zaragoza, con Paseo de la Independencia como principal eje analizado, mantiene su papel como mercado urbano de referencia en el valle del Ebro, con una demanda más selectiva y vinculada a la calidad de la ubicación.
Un mercado con menos producto y mayor selectividad
La lectura conjunta del informe apunta a un high street español con menos producto disponible, pero con fundamentos estables. La baja vacancia en los ejes prime reduce la capacidad de crecimiento de las marcas en las mejores calles, pero también preserva el valor de los activos. Las rentas máximas, las yields comprimidas y el aumento de operaciones fuera de mercado reflejan un segmento en el que la ubicación sigue siendo el principal factor de decisión.
El mercado no avanza de forma homogénea. Madrid y Barcelona concentran la mayor presión de marcas e inversores; Málaga y Palma se benefician del turismo internacional; Bilbao, San Sebastián, A Coruña y Vigo muestran mercados más escasos y defensivos; Valencia mantiene una estructura madura y claramente jerarquizada; y Sevilla y Zaragoza conservan el peso de sus ejes centrales. En todos los casos, el informe confirma que el retail high street sigue siendo una pieza relevante del inmobiliario comercial español, aunque cada vez más condicionado por la escasez de locales, la calidad del activo y la capacidad de cada calle para combinar tráfico, consumo y posicionamiento comercial.